Comment faire construire sa maison

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le vrai constructeur s’engage, par le contrat de construction d’une maison individuelle, à livrer une maison aux prix et délais convenus. Très encadré, ce contrat respecte toutes les lois et apporte toutes les garanties nécessaires. Professionnel de métier, le constructeur prend en charge la réalisation du projet de A à Z. Il est couvert par toutes les assurances prévues par la loi et apporte des garanties financières et techniques. A l’inverse, le « faux constructeur » ne s’engage sur rien mais fait miroiter des économies. Il oublie la plupart du temps de faire souscrire une assurance indispensable et obligatoire aux yeux de la loi : l’assurance dommages-ouvrage qui protège le maître de l’ouvrage dans le cadre de la garantie décennale.Vous avez un projet de construction, prenez le temps de lire les informations suivantes.

Cadre réglementaire et définition

Le CCMI avec fourniture de plan entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 et par les articles L. 232-1 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 et des textes pris pour son application :

- décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991 portant application de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle

- décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991 relatif aux pénalités de retard

- arrêté du 27 novembre 1991 relatif à la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4

- arrêté du 28 novembre 1991 approuvant les modèles types notice d’information pour le maître d’ouvrage.

Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public (CCH, art. L. 230-1,) signifiant qu’il ne peut y être dérogé contractuellement. Le projet doit également respecter les règles du Code de l’urbanisme.

DANS QUELS CAS UTILISER UN CCMI

Le CCMI est obligatoire dès qu’une personne fait construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, ne comportant pas plus de deux logements sur un terrain lui appartenant.

DEUX TYPES DE CONTRATS EXISTENT : CCMI avec ou sans fourniture de plan

LE CCMI AVEC FOURNITURE DE PLAN (le plus utilisé)

   Dans ce type de contrat le plus largement utilisé, le constructeur propose le plan et se charge de la construction.

LE CCMI SANS FOURNITURE DE PLAN 

  Le constructeur, sans fournir même indirectement le plan, se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).

La garantie de livraison à prix et délais convenus

     La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus. Cette garantie est obligatoire, une attestation nominative établie par le garant est annexée au contrat.

L’assurance dommages-ouvrage

   Elle doit être obligatoirement souscrite par le maître de l’ouvrage ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Les désordres devront être déclarés par le maître d’œuvre à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie de paiement des sous-traitants

   Dans le cadre du CCMI, le constructeur de maisons individuelles a pour obligation de fournir à ses sous-traitants, sous peine de sanctions pénales, une garantie de paiement. Le constructeur doit également adresser la copie des contrats de sous-traitance à l’établissement qui apporte la garantie de livraison prévue à l’article L. 231-6 du CCH. Le constructeur doit faire agréer ses sous-traitants par le maître de l’ouvrage.

 La garantie de remboursement

 Elle n’est pas obligatoire, le constructeur peut choisir de se contenter d’un dépôt de garantie (montant de 3% maximum du prix convenu). En revanche, si le constructeur souhaite recevoir des paiements avant le début de travaux, il doit fournir une caution personnelle et solidaire délivrée par un organisme financier qui s’engage à rembourser les versements effectués par le maître de l’ouvrage au cas où ces remboursements seraient dus. Dans ce cas, une attestation de garantie de remboursement, établie par le garant, doit être annexée au contrat.

La garantie de parfait achèvement

 Elle est prévue pour tous les contrats et implique que le constructeur s’engage à prendre en charge les désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception par le maître d’ouvrage par courrier en recommandé avec accusé de réception. La garantie de parfait achèvement ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

La garantie de bon fonctionnement

 Elle couvre pendant une durée de deux ans à compter de la réception (il s’agit d’une durée minimale qui pourrait éventuellement être étendue par le contrat) toutes les malfaçons qui peuvent affecter les éléments d’équipements dissociables de la construction.

La garantie décennale

 Le constructeur est responsable durant 10 ans à partir de la réception de la maison, des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre. 

Avant de signer un CCMI, le maître d’ouvrage devra estimer le budget nécessaire à son opération de construction de maison, rechercher et acheter le terrain et choisir le constructeur.

LE PLAN DE FINANCEMENT

Pour s’assurer que le projet du maître d’ouvrage est bien compatible avec ses moyens financiers, un plan de financement englobant le coût d’achat du terrain, le coût de la construction et les frais annexes est conseillé. L’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) et les établissements financiers peuvent l’y aider. Le constructeur peut également orienter sur les possibilités de prêts.

LE TERRAIN

Il appartient au futur maître d’ouvrage de trouver un terrain. Néanmoins le constructeur peut orienter vers un agent immobilier ou un lotisseur et apporter son éclairage sur les avantages et inconvénients liés à l’emplacement. La nature et la qualité du sol du terrain peuvent entraîner des surcoûts d’adaptation. En cas de doute, une étude de sol est à réaliser.

Les deux étapes de l’achat du terrain

- La promesse de vente, devant notaire ou sous seing privé, peut comporter des conditions suspensives importantes (obtention des prêts sollicités, du permis de construire, du certificat d’urbanisme, absence de servitude, communication de l’état hypothécaire, purge de droits de préemption) ;

- la signature de l’acte de vente est l’acte définitif devant notaire dès que les conditions suspensives de la promesse de vente sont remplies.

LE CONSTRUCTEUR

Le choix du constructeur est important car il sera l’interlocuteur privilégié du maître d’ouvrage tout au long de la construction. Il est conseillé de demander à chaque constructeur consulté un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de pouvoir les examiner avant engagement. Les constructeurs adhérents de la FFC et bénéficiant de sa marque collective « Maison de Confiance » sont particulièrement attachés à la qualité de la construction et la qualité de la relation avec le maître d’ouvrage (écoute, confiance, éthique…).

LA SIGNATURE DU CCMI

La signature du contrat s’accompagne d’un délai de réflexion de dix jours (à compter du lendemain de la première présentation, au maître d’ouvrage, de la lettre notifiant l’acte) pendant lequel il est possible de se rétracter. Cet acte est notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Le CCMI doit être rédigé par écrit. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai.

LES MENTIONS OBLIGATOIRES DU CCMI AVEC FOURNITURE DE PLAN

La désignation de la maison et du terrain

Le coût du bâtiment à construire comportant le prix convenu forfaitaire et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution

La référence à l’assurance dommages-ouvrage souscrite soit par le maître de l’ouvrage au plus tard à l’ouverture du chantier, soit par le constructeur à la demande de son client

Les délais de réalisation des conditions suspensives et de démarrage des travaux, ainsi que la durée d’exécution de ces derniers

Les modalités de règlement suivant l’avancement des travaux

Les caractéristiques et montant du ou des prêts

La référence à la garantie de livraison obtenue par le constructeur

La référence aux démarches administratives du maître de l’ouvrage concernant le permis de construire, les prêts et l’acquisition du terrain

Par ailleurs, les documents suivants doivent être obligatoirement joints au contrat :

la notice descriptive de la maison qui précise les caractéristiques techniques de la maison et les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ; la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire

les références à l’attestation d’assurance dommages-ouvrage

l’attestation de la garantie de livraison

une notice d’information conforme à un modèle type

le plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage

LA DATE D’OUVERTURE DU CHANTIER

Pour le constructeur, elle est le point de départ du délai contractuel d’exécution des travaux et de l’encaissement des fonds. Pour le garant, elle marque instantanément l’expiration de la garantie de remboursement (lorsqu’elle est accordée) et le démarrage de la garantie de livraison.

DEUX POSSIBILITES DE REVISION DE PRIX

Le CCMI avec fourniture de plan prévoit deux possibilités :

une révision entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : date de l’obtention du permis de construire ou date de l’obtention des prêts ;

une révision de prix, limitée à 70 % de la variation de l’index BT 01. La révision de prix est appliquée à chaque versement. Elle s’arrête 10 mois après l’obtention des prêts et du permis de construire.

L’ECHELONNEMENT DES PAIMENTS

Le CCMI avec fourniture de plan prévoit une grille d’appels de fonds qui fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction. Les paiements devront intervenir au plus tard à l’expiration du délai prévu au contrat (le point de départ de ce délai est la date de la demande de paiement présentée par le constructeur) ;

15 % à l’ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie)

25 % à l’achèvement des fondations

40 % à l’achèvement des murs

60 % à la mise hors d’eau

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

LA RECEPTION DE L’OUVRAGE

Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement entre le constructeur et le maître d’ouvrage et elle doit être constatée dans un procès-verbal écrit. En aucun cas, la réception ne peut être tacite.

Lorsque des réserves sont formulées lors de la réception, une somme proportionnée à l’importance de celles-ci, et au plus égale à 5% du prix convenu, est consignée jusqu’à la levée de ces réserves (dans ce cas, le constructeur ne peut en aucun cas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et empêcher son client de consigner les sommes restant dues).

Le CCMI avec fourniture de plan informe que le maître d’ouvrage peut se faire assister éventuellement par un professionnel (experts, techniciens et tout professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant ce type de mission).

Le maître d’ouvrage souhaite se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception (cette faculté d’assistance doit être mentionnée dans le contrat) :

si aucun désordre n’est apparent, le solde du prix est versé au constructeur ;

si des désordres sont constatés, ils sont mentionnés dans le procès-verbal et le solde est consigné, 5 % maximum du prix convenu, jusqu’à leur réparation. Il est versé au constructeur à la levée des réserves.

Le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur

Il bénéficie alors d’un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents non signalés au moment de la réception. Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception. Le constructeur est alors tenu d’effectuer les travaux. Le solde, 5 % maximum du prix convenu, qui peut être consigné, sera versé au constructeur à la levée des réserves.

LES PÉNALITÉS DE RETARD

La réglementation impose une corrélation entre les pénalités pour retard de paiement (à l’encontre du particulier maître d’ouvrage) et les pénalités pour retard de livraison (à l’encontre du constructeur). Le taux de pénalité pour retard de paiement ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000e du prix par jour de retard.

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